Малащук Е.С. Оценка объектов незавершенных строительством — три независимых метода или их синергия в одном?

Незавершённым строительством считаются объекты, которые были возведены не до конца. По тем или иным причинам строительные работы законсервированы и объект не введён в эксплуатацию. Функциональное назначение таких объектов может быть самым разным. Но главное, чтобы они строились в соответствии с разрешением и проектной документацией. Самовольные постройки не получат статус объектов незавершённого строительства.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Вся деятельность специалистов по оценке регламентирована федеральными стандартами. На сегодняшний день действует три федеральных стандарта оценки (ФСО):

• ФСО 1 содержит основные положения оценочной деятельности, подходы, на основе которых определяют метод оценки и требования к проведению самой процедуры оценки.
• ФСО 2 определяет цели и стоимость оценочных мероприятий. Третья глава данного стандарта выделяет рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость объекта.
• ФСО 3 содержит требования к оформлению и содержанию отчёта оценки, а также к отображению информации о проанализированных документах.

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:

• Приватизации госсобственности.
• Оформления залога для кредита.
• Постановки объекта на баланс компании.
• Переуступки прав.
• Страхования здания.
• Внесения его в уставной капитал.
• Судебного разбирательства относительно постройки.
• Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

Как «упрощенцу» отразить в бухгалтерском и налоговом учете продажу здания?

Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете продажу здания (незавершенное строительство) на УСН речь пойдет в данной статье
08.10.2013Журнал «Упрощенка»
Бухгалтерский учет. Поступления от продажи объекта незавершенного строительства учитываются в составе прочих доходов на дату государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю (абз. 6 п. 7, абз. 2 п. 16, подп. «г» п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организаций» ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н).

Признание прочего дохода отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции с дебетом счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Величина этих поступлений определяется исходя из цены, согласованной сторонами в договоре (п. п. 10.1, 6, 6.1 ПБУ 9/99).

Одновременно с признанием выручки стоимость проданного объекта незавершенного строительства, по которой он отражался в учете организации, признается прочим расходом и списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств», в дебет счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы».

Отметим также, что списание с бухгалтерского учета объекта недвижимости и принятие его на учет приобретающей стороной должно производиться на дату подписания сторонами акта приемки-передачи объекта.

Налоговый учет. В целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, выручка от реализации объекта незавершенного строительства признается в составе доходов от реализации на дату поступления оплаты от покупателя (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, ст. 249 НК РФ). Доход от реализации недвижимости признается в размере договорной цены (п. 2 ст. 249 НК РФ).

При определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении УСН, организация вправе уменьшить полученные доходы на расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии соответствия произведенных расходов критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

В пункте 1 статьи 346.16 НК РФ затраты на строительство объекта, не завершенного строительством, отдельно не поименованы.

Поскольку объект незавершенного строительства не вводился в эксплуатацию, такой объект не рассматривается в качестве объекта основных средств, расходы на строительство которого могут быть учтены на основании подпункта 1 пункта 1, подпункта 1 пункта 3 статьи 346.16 НК РФ. Такой вывод можно сделать на основании письма Минфина России от 22.05.2007 № 03-11-04/2/135.

В то же время отдельные виды затрат на строительство рассматриваемого объекта могут быть учтены для целей налогообложения в качестве расходов, предусмотренных пунктом 1 статьи 346.16 НК РФ — при условии их соответствия критериям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Это обусловлено тем, что объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, а реализованный покупателю, следует рассматривать в качестве произведенного организацией и реализуемого товара (п. 3 ст. 38 НК РФ). При этом не имеет значения, был ли строящийся объект незавершенного строительства изначально предназначен для продажи, или решение о его продаже принято позже под воздействием финансово-хозяйственных обстоятельств.

Таким образом, расходы, связанные со строительством данного объекта, могут быть учтены в качестве:

• материальных расходов, перечисленных в п. 1 ст. 254 НК РФ (стоимость приобретенных сырья и материалов, подрядных работ, выполненных сторонними организациями или собственными структурными подразделениями, которые были приобретены с целью строительства реализованного объекта) (подп. 5 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ);
• НДС, предъявленного поставщиками материальных ценностей, работ, услуг, включаемых в материальные расходы (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
• затрат на оплату труда собственных работников, занятых в строительстве, предусмотренных статьей 255 НК РФ (подп. 6 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ);
• начисленных на вышеуказанную оплату труда страховых взносов (подп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Аналогичное мнение изложено в письме Минфина России от 21.12.2012 № 03-11-06/2/148 применительно к ситуации, когда осуществлялась продажа объекта незавершенного строительства, изначально строящегося с целью его продажи.

При применении УСН расходы признаются после их фактической оплаты с учетом особенностей, установленных п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Заметим, что организация может принять решение учесть все вышеуказанные расходы в том периоде, в котором осуществлена продажа объекта (при условии их фактической оплаты) (абз. 3 п. 1 ст. 54, абз. 2 п. 1 ст. 81 НК РФ), либо учесть данные расходы путем внесения изменений в налоговые декларации (подачей уточненных деклараций) за те периоды, когда данные расходы были фактически оплачены (п. 1 ст. 54, п. 1 ст. 81 НК РФ).

Разместить:

Комментарии

В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?

Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

• Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
• Финансовые сложности строительства.
• Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

Реализация объекта незавершенного строительства с убытком

Как отразить в учете организации реализацию объекта незавершенного строительства с убытком? Строительство объекта выполнялось в течение I квартала 2009 г. хозспособом. Затраты на выполнение строительных работ составили 250 000 руб., в том числе стоимость материалов, использованных при строительстве, — 150 000 руб., зарплата рабочих и начисленные на нее ЕСН и страховые взносы — 70 000 руб., прочие расходы — 30 000 руб. Объект незавершенного строительства (здание) продан покупателю по цене 236 000 руб. (в том числе НДС 36 000 руб.). Сумма НДС, предъявленная поставщиками материалов, использованных в строительстве, составила 27 000 руб.

Содержание

Гражданско-правовые отношения

В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества. Отметим, что такая регистрация возможна только в случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)). Также государственной регистрации подлежит переход права собственности на объект недвижимости к покупателю (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ) .

Бухгалтерский учет

Затраты организации на строительство объекта, который впоследствии может быть учтен в составе основных средств, учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» (п. п. 1.2, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

При хозяйственном способе производства строительных работ на счете 08 ведется учет фактически произведенных организацией затрат (стоимость строительных материалов, использованных в строительстве данного объекта, зарплата рабочих, начисленные на нее ЕСН и страховые взносы, прочие расходы) (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

Поступления от продажи объекта незавершенного строительства учитываются в составе прочих доходов организации на дату перехода права собственности на этот объект к покупателю (п. п. 7, 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Признание прочего дохода отражается записью по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-1 «Прочие доходы».

При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается со счета 08, субсчет 08-3, в дебет счета 91, субсчет 91-2 «Прочие расходы» (п. п. 11, 19 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, Инструкция по применению Плана счетов).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Выполнение строительно-монтажных работ (СМР) для собственного потребления является объектом налогообложения по НДС (пп. 3 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). При этом налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК РФ) .

Моментом определения налоговой базы при выполнении СМР для собственного потребления является последнее число каждого налогового периода (п. 10 ст. 167 НК РФ).

Вычет НДС, начисленного при выполнении СМР для собственного потребления, производится на момент определения налоговой базы, установленный п. 10 ст. 167 НК РФ (п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).

НДС, предъявленный поставщиком материалов, используемых при строительстве объекта, принимается к вычету по мере их оприходования (абз. 3 п. 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ).

Реализация объектов незавершенного строительства облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база в данном случае определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ.

Налог на прибыль организаций

В налоговом учете расходы на строительство не признаются в составе расходов, а формируют первоначальную стоимость основного средства (абз. 2 п. 1 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ).

При продаже объекта незавершенного строительства организация признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Сумма полученного дохода уменьшается на расходы по созданию этого объекта (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации объект незавершенного строительства реализован с убытком 50 000 руб. ((236 000 руб. — 36 000 руб.) — 250 000 руб.). Данный убыток учитывается для целей налогообложения прибыли единовременно в полной сумме на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

В данной схеме не рассматриваются операции, связанные с возникновением и переходом права собственности на объект, не завершенный строительством.

В целях определения понятия «СМР для собственного потребления» следует руководствоваться определением, содержащимся в нормативных актах Госкомстата России (Росстата) (Письмо МНС России от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/[email protected]). К СМР, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках договоров строительного подряда, а, например, при строительстве собственной производственной базы) (п. 22 Указаний по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения N 1-предприятие «Основные сведения о деятельности организации», утвержденных Постановлением Росстата от 14.01.2008 N 2).

В данной схеме бухгалтерские записи, связанные со строительством объекта, приведены в общей сумме за весь период строительства.

Г.Г.Джамалова, Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению

Правовые документы

• Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8
• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
• Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
• «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций»
• Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н
• Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н
• Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н
• Статья 146 НК РФ. Объект налогообложения
• Статья 159 НК РФ. Порядок определения налоговой базы при совершении операций по передаче товаров (выполнению работ, оказанию услуг) для собственных нужд и выполнению строительно-монтажных работ для собственного потребления
• Статья 167 НК РФ. Момент определения налоговой базы
• Статья 171 НК РФ. Налоговые вычеты
• Статья 172 НК РФ. Порядок применения налоговых вычетов
• Статья 146 НК РФ. Объект налогообложения
• Статья 154 НК РФ. Порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг)
• Статья 257 НК РФ. Порядок определения стоимости амортизируемого имущества
• Статья 270 НК РФ. Расходы, не учитываемые в целях налогообложения
• Статья 248 НК РФ. Порядок определения доходов. Классификация доходов
• Статья 249 НК РФ. Доходы от реализации
• Статья 268 НК РФ. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав
• <�Письмо> МНС РФ от 13.05.2004 N 03-1-08/1191/[email protected]

Этапы определения стоимости незавершённого строительства

Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.

Обычно такими причинами являются:

• Финансовые проблемы инвестора.
• Технические недочёты проекта.
• Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.

Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.

Следующий этап оценки – определения класса постройки:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

• Здания общественного назначения.
• Жилые дома.
• Производственные здания.

Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.

Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.

Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:

• Размеры здания.
• Стадия готовности элементов конструкции.
• Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.

После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.

Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.

На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:

• Окончание строительства в соответствии с планом.
• Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
• Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.

В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.

Как продать объект незавершенного строительства в 2021 г.?

Краткое содержание:

1. Вступление.

2. Понятие объекта незавершенного строительства.

3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства.

1. Вступление

Пробелы в законодательстве в отношении объектов незавершенного строительства по причине относимости их к недвижимости порождали большое количество споров в отношении данных объектов, а при рассмотрении споров суды были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим регулирования объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.

2. Понятие объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объекты незавершенного строительства подпадают под режим «недвижимого имущества». Но само определение объекта незавершенного строительства в законодательстве по-прежнему отсутствует, что вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).

Исходя из п. 1 ст. 55, п. п. 1, 2 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый основополагающий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.

3. Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Условия для совершения сделок с объектом незавершенного строительства:

-недострой не должен быть предметом действующего договора строительного подряда.

В противном случае согласно ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

-нужно пройти процедуру государственной регистрации права на данный объект в Росреестре.

Чтобы зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, понадобятся разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок.

Здание или сооружение считается самостроем, если возведено на земле, не отведенной для этой цели, без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта или с существенными отклонениями от него, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

Незаконное строение по решению суда может быть снесено, причем за счет застройщика.

После процедуры госрегистрации объекта незавершенного строительства и оформления на него права собственности он может быть предметом сделок (ст. 130 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 14 и подп. 4 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При оформлении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства продавцу необходимо будет представить покупателю следующие документы:

-разрешение на строительство;

-государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;

-проектно-разрешительную документацию на строительство;

-выписку из ЕГРН.

Согласно ст. 549 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе данные, позволяющие установить его расположение на земельном участке.

В случае с объектом незавершенного строительства все существенные признаки данного объекта должны быть прописаны в договоре купли-продажи как можно более детально, чтобы недостроенный объект был четко идентифицирован (местонахождение, ориентировочная площадь, характеристики в соответствии с проектной документацией и т.п.). Договор также должен предусматривать цену, установленную за единицу площади или иным образом.

После заключения сторонами договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, сторонам необходимо зарегистрировать переход права собственности на данный объект к покупателю в Росреестре.

Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства

Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.

Необходимые документы

Проведение оценки объекта незавершённого строительства требует предварительного сбора следующих документов:

• О регистрации прав собственности на объект.
• О владении землёй.
• Разрешения на строительство.
• Остаточной стоимости (если владелец юридическое лицо).
• О наличии обременений.
• О стадиях, на которых прервано строительство.
• Строительный проект с пояснительными записками.

Кроме этих документов могут потребоваться дополнительные. Какие именно – зависит от специфики объекта.

Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства

относятся:

1. Финансовые трудности инвестора.
2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта

. К таким параметрам относятся:

1. Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
2. Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
3. Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости — расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства

. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

1. Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
2. Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
3. Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки

. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода

хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны — покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу

, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.