Кадастровый вопрос: как поменяется налог на жилье

Расходы счастливых обладателей недвижимости в России не заканчиваются на покупке. Ежегодно нужно уплачивать налог на квартиру, даже если в ней никто не живет. О том, по какому принципу начисляется налог, как можно на нем сэкономить в 2021 году и о других вопросах, расскажем сегодня.

Главное о налоге на квартиру

Все собственники недвижимости в России вынуждены ежегодно уплачивать в бюджет суммы налога. Эта обязанность предусмотрена статьями 399-409 НК РФ и касается не только квартир, но и любой другой недвижимости: домов, гаражей, комнат. Но информации по другим объектам много, поэтому мы коснемся только квартир.

Налог – региональный, зачисляется не в общероссийский бюджет, а в казну того региона, в котором находится квартира. Платят его титульные собственники жилья, те граждане, которые вписаны в качестве хозяев в официальные документы. Достаточно проверить строку «Правообладатель» в выписке из ЕГРН, чтобы понять, кто должен платить налог на квартиру.

Кстати, индивидуальные предприниматели тоже попадают под налог на имущество физических лиц со своими особенностями, о которых мы написали ниже. Налог на имущество организаций к ним не относится.

Арендаторы квартир налог за квартиру не платят, поэтому требовать от съемщиков оплаты квитанций от ФНС незаконно.

Читайте подробно:

Налоги на сдачу квартиры в аренду..

Сколько придется платить за квартиру

Единого размера налога на квартиру не установлено. Сумма к оплате всегда зависит от ряда факторов:

• что берется в качестве основания для расчета – налоговая база;
• какие есть вычеты, которые уменьшают основание;
• налоговая ставка, которую определяет регион;
• период, в который считается налог;
• доля в праве на квартиру, которая принадлежит владельцу.

Первым делом нужно посмотреть, какую стоимость используют налоговики региона для расчета налога – инвентаризационную или кадастровую.

Всероссийский переход на кадастровую стоимость

До 2015 года в России применяли инвентаризационную стоимость квартиры как основание для расчета. Эту стоимость определяли в БТИ, она в основном складывалась не из рыночной стоимости, а из технического состояния жилья, его износа. С 2015 начался постепенный переход на новый порядок исчисления – от кадастровой стоимости.

В каких-то регионах (например, в ХМАО, Москве, Забайкальском крае) расчет от кадастровой стоимости стартовал уже с 2015 года, а в некоторых начинает применяться только с 2021 года. Однако вся Россия уже в 2021 году получит уведомления, в которых налог на квартиру будет посчитан именно от кадастровой стоимости.

Посмотреть (файл PDF), с какого года ваш регион переходит на налог от кадастра.

Пример расчета

А теперь давайте целиком рассчитаем налог. Сначала смотрим по кадастру. Выше мы брали квартиру площадью в 30 квадратов при кадастровой стоимости в 1 млн руб. После вычета 20 квадратов, положенных по закону, мы получили базу на уровне 333 тыс. руб. Применяем к этой сумме ставку налога в размере 0,1% и получаем налог в 333 руб.

Теперь считаем налог по инвентаризационной стоимости. Представим, что данный показатель установлен на уровне 200 тыс. рублей. Умножаем цифру на дефлятор 1,481. Получаем сумму 296,2 тыс. рублей. Поскольку у нас цифра получилась меньше 300 тыс., то ставка применяется на уровне 0,1%. Таким образом, размер налога получается 296,2 руб.

Будем считать, что регион только переходит на новую систему, поэтому понижающий коэффициент пока составляет 0,2. Финальный расчет будет выглядеть следующим образом: (333-296,2) х 0,2 + 296,2 = 303,5 руб.

Как рассчитать налог на квартиру?

Формулы для расчета налога на квартиру

Регион перешел на кадастровую стоимость, и, начиная с четвертого года после этого, формула расчета налога очень простая:

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ * НАЛОГОВАЯ СТАВКА = НАЛОГ НА КВАРТИРУ

Кадастровая стоимость квартиры берется с учетом вычета.

Налог от кадастра в 10 раз больше?

Если сравнить кадастровую и инвентаризационную стоимость квартиры, будет заметно расхождение. У кого-то оно более значительное, у кого-то менее. Действительно, есть квартиры, у которых кадастровая стоимость внезапно признана в несколько раз больше, чем инвентаризационная.

Разница настолько, что вместо, скажем, 2 000 рублей, собственник вынужден платить 6-8 тысяч. Чтобы сгладить такой резкий переход, законодатели придумали особую формулу для расчета налога в переходный период.

Расчет налога на квартиру в переходный период

В первые три года после перехода региона на исчисление налога от кадастровой стоимости квартиры используется вот такая формула:

Достаточно сложная для восприятия. В этой формуле несколько переменных:

• Н1 – налог из кадастровой стоимости квартиры (с учетом вычета);
• Н2 – налог из инвентаризационной стоимости квартиры за последний год, в котором она определялась;
• К – понижающий коэффициент. В первый год он составляет 0,2, во второй – 0,4, в третий год – 0,6.

Получается, что для плавного перехода на новые суммы, чтобы подготовить население, придумали на первые три года такой расчет:

1. Сначала вычисляется налог от кадастра, который в итоге и нужно будет платить после перехода.
2. Из этого налога отнимается сумма налога от инвентаризационной стоимости.
3. Полученная разница снижается на соответствующий коэффициент.
4. К полученной сумме прибавляется налог от инвентаризационной стоимости.

По идее к четвертому году граждане уже привыкнут к новым суммам, которые окажутся для их кошелька не особенно болезненными.

Налоговая база

Основная величина – это кадастровая стоимость квартиры. Ее утверждают на уровне региона, а порядок определения могут принимать и муниципальные органы. По заказу властей нанимают специальные оценочные фирмы, которые для каждого объекта недвижимости исчисляют кадастровую стоимость на 1 января налогового года. Результаты затем утверждаются региональными властями.

Посмотреть кадастровую стоимость своей квартиры можно на сайте Росреестра бесплатно.

База для расчета

Чтобы высчитать налог на имущество, гражданам нужно сначала понять «фундамент», к которому будут применяться те или иные ставки.

Если смотреть с точки зрения кадастра, то тогда гражданину нужно посмотреть на сайте Росреестра стоимость объекта имущества. Там ничего сложного нет. Достаточно указать точный адрес объекта, как система в онлайн-режиме выведет полную справку, где, в том числе будет указана и кадастровая стоимость.

Но это еще не готовый фундамент. Дело в том, что Налоговый кодекс предусматривает вычеты гражданам, которые позволяют существенно снизить сумму налога. Если у гражданина квартира, то ему нужно уменьшить ее площадь на 20 квадратов. Собственникам комнаты нужно сократить площадь на 10 кв. метров. У жилого дома срезаются 50 квадратов.

Например, у нас есть квартира 30 кв. метров кадастровой стоимостью 1 млн рублей. Выходит, что один метр стоит 33,3 тыс. рублей. Поскольку у нас квартира, то отнимаем от ее площади 20 квадратов. Остается 10 квадратов. Вспоминаем стоимость 1 метра и получаем базу в размере 333 тыс. рублей. К этой цифре и будут применять ставки.

Но прежде, чем мы перейдем к ставкам, позвольте остановиться на определении базы в случае инвентаризационной стоимости квартиры. В тех регионах, где еще остался этот пережиток, нужно запросить в БТИ оценку объекта и умножить ее на дефлятор. Его значение власти устанавливают ежегодно. В этом году показатель находится на уровне 1,481.

Порядок оплаты налога

ИФНС по населенному пункту получает из местного Росреестра сведения о принадлежности и кадастровой стоимости квартир, и по этим сведениям самостоятельно делает расчет налога для каждого собственника. Инспекторы формируют уведомления, которые рассылаются с квитанциями на оплату по почте или размещаются в личном кабинете налогоплательщика в интернете. Самостоятельно никакие заявления или декларации никуда подавать ну нужно.

Оплатить квитанцию/уведомление нужно до 1 декабря года, следующего за налоговым годом. Например, налог за 2021 год придет в 2021 году, и оплатить его нужно будет до 1 декабря 2021 года.

Оплатить можно с банковской карты в личном кабинете налогоплательщика или на официальном сервисе ФНС.

Что предлагают депутаты?

Читайте на РБК Pro

«Вы нам не подходите». Как эффективно спорить на собеседовании Основатель «ВкусВилл»: если сотрудник не ошибается, его надо уволить РБК Pro: в России создали «налоговую для богатых». Что будет с офшорами Можно ли законно проверить персонал на детекторе лжи — советы юриста

В депутатском законопроекте предложено сократить переходный период до трех лет, остановив понижающий коэффициент на уровне 0,6. Одновременно вводится новый коэффициент, ограничивающий рост суммы налога не более чем на 10% к налоговому платежу предыдущего года.

Причем это ограничение будет применяться уже при расчете налога за 2021 год (подлежит уплате до 1 декабря 2021 года) в тех самых 28 регионах. Помимо Москвы это, например, Башкирия, Татарстан, Удмуртия, Ханты-Мансийский автономный округ, Московская область, Ярославская область, Новосибирская область. В регионах, которые пока не перешли на кадастровую стоимость, налог исчисляется по последней доступной инвентаризационной стоимости, ежегодно индексируемой на коэффициент Минэкономразвития (за 2021 год он составил 1,425).

Рассмотрение законопроекта начнется уже в весеннюю сессию, которая продлится до конца июля. Но первое чтение в Думе, судя по всему, пройдет лишь через месяц — подача отзывов и замечаний к предложенным изменениям предусмотрена до 14 июня.

Как изменятся суммы налога?

Как изменится налоговое бремя для собственников жилья в результате поправок, можно проиллюстрировать на примере типовой московской квартиры. За двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м кадастровой стоимостью 12 млн руб. и инвентаризационной стоимостью 1 млн руб. по состоянию на 2013 год (последний год, когда определялся этот показатель) в 2021 году предстоит, согласно действующей формуле, заплатить налог в сумме 9600 руб.

Согласно предложенным поправкам, платеж станет меньше, но незначительно. По новой формуле налог не может превышать прошлогодний (8400 руб.) более чем на 10%: таким образом, сумма налога к уплате в 2021 году составит 9240 руб., а экономия для налогоплательщика по сравнению с действующими условиями составит 360 руб. В последующие два года уменьшение налогового платежа для владельца такой квартиры станет чуть более заметным (636–820 руб.). Чем больше разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью квартиры, тем больше становится выгода для владельца жилья.

Гораздо выгоднее предложенные поправки для собственников жилья в новостройках — в домах, построенных после 2013 года. У этих квартир уже не было инвентаризационной стоимости (в формуле ее значение принимается равным нулю), и суммы налога к уплате по кадастровой стоимости с самого начала были меньше. А с учетом нового коэффициента, ограничивающего рост платежа, для таких квартир налогообложение сократится на 2–5 тыс. руб. ежегодно.

Для квартиры в московской новостройке кадастровой стоимостью 20 млн руб. и площадью 90 кв. м платеж в 2021 году с учетом поправок будет на 3,7 тыс. руб. меньше, чем был бы при текущем законодательстве, а в 2021 году экономия возрастет до 10,9 тыс. руб.

«В итоге выигрывают новостройки и квартиры с низкой остаточной инвентарной стоимостью. Для квартир, построенных после 2000 года до 2013 года, выгоды будет немного», — резюмирует зампредседателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Юрий Богатырев.

Как уменьшить налог на квартиру

Налог на квартиру – региональный, поэтому и льготы могут устанавливаться не только на общероссийском уровне, но и на уровне субъекта РФ. Ниже поговорим о федеральных льготах и возможностях.

Льготы по налогу

Налог на квартиру можно не платить, если гражданин подпадает под одну из категорий:

• пенсионеры по возрасту;
• Герой СССР или Герой РФ;
• инвалид 1, 2 группы или инвалид с детства;
• участники ВОВ и локальных войн;
• льготники Чернобыля;
• военнослужащие со сроком службы более 20 лет;
• члены семьи погибшего военнослужащего.

Не платить налог также можно, если в квартире открыт общедоступный музей, галерея, библиотека.

Многодетные семьи федеральных льгот по этому налогу не имеют.

Чтобы получить льготу, нужно отправить в налоговую специальное уведомление (, файл PDF из 4 страниц). Если у человека несколько квартир, то льгота предоставляется только на одну из них.

Уменьшить кадастровую стоимость

Стоит проверить налоговую базу – не слишком ли завышена кадастровая стоимость квартиры? Если очевидно, что КС завысили, можно уменьшить ее через комиссию Росреестра или суд. Для этого понадобится сделать рыночную оценку жилья и предоставить в компетентное ведомство соответствующее заявление. С уменьшением базы уменьшится и сумма налога.

Индивидуальным предпринимателям

ИП на упрощенке могут не платить налог на квартиру, если эта квартира используется ими в предпринимательской деятельности. Если она используется для проживания, налог заплатить придется. Вместо этого они платят УСН. Уточнить, имеет ли вы как предприниматель право на льготу, нужно в своей налоговой инспекции.